Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ TP.HCM được kỳ vọng sẽ đón hơn 34.000 căn hộ mới chào bán trong năm 2026. Con số này cho thấy nguồn cung đang phục hồi rõ rệt sau giai đoạn sụt giảm kéo dài, đồng thời phản ánh sự thay đổi trong chiến lược phát triển dự án của các chủ đầu tư khi hạ tầng giao thông và nhu cầu ở thực ngày càng đóng vai trò then chốt trong việc định hình thị trường.
Nguồn cung căn hộ TP.HCM bước vào giai đoạn phục hồi
Thị trường căn hộ TP.HCM đã trải qua giai đoạn trầm lắng trong những năm gần đây do nhiều yếu tố như khó khăn pháp lý, chi phí phát triển tăng cao và tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ. Hệ quả là nguồn cung mới giảm mạnh, khiến thị trường rơi vào tình trạng khan hiếm sản phẩm, đặc biệt ở phân khúc trung cấp.
Tuy nhiên, theo CBRE, năm 2026 được dự báo là thời điểm nguồn cung căn hộ bật tăng trở lại, với hơn 34.000 căn hộ dự kiến được chào bán. Đây là mức cao so với giai đoạn 2023–2024, cho thấy nhiều dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý và sẵn sàng ra mắt thị trường. Việc nguồn cung quay trở lại không chỉ giúp cân bằng cung và cầu mà còn tạo thêm lựa chọn cho người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng có nhu cầu an cư thực tế tại TP.HCM và vùng giáp ranh.
Nguồn cung dịch chuyển mạnh ra khu vực vùng ven
Một điểm đáng chú ý trong báo cáo của CBRE là sự dịch chuyển rõ rệt của nguồn cung căn hộ ra khu vực vùng ven và giáp ranh TP.HCM. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp và chi phí phát triển cao, các chủ đầu tư có xu hướng mở rộng dự án sang các khu vực có hạ tầng kết nối tốt như TP. Thủ Đức, khu Nam, khu Tây và các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai.
Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong cách tiếp cận thị trường. Thay vì tập trung vào trung tâm, các chủ đầu tư lựa chọn khu vực có dư địa phát triển lớn hơn, giá đất hợp lý hơn nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối nhanh với trung tâm thành phố thông qua các trục giao thông lớn.
Hạ tầng giao thông dẫn dắt nguồn cung mới
Theo CBRE, hạ tầng giao thông đang trở thành yếu tố then chốt quyết định vị trí phát triển dự án căn hộ trong giai đoạn tới. Những khu vực nằm gần các tuyến Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc kết nối vùng, sân bay quốc tế Long Thành hay các tuyến metro đô thị đang thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà phát triển bất động sản.
Khi các công trình hạ tầng này bước vào giai đoạn hiện hữu trong năm 2026, thời gian di chuyển giữa vùng ven và trung tâm TP.HCM được rút ngắn đáng kể. Điều này giúp các dự án căn hộ tại khu vực ngoài trung tâm trở nên hấp dẫn hơn đối với người mua ở thực, đồng thời tạo tiềm năng tăng giá cho nhà đầu tư trung và dài hạn.
Cơ cấu phân khúc: Trung cấp và cao cấp chiếm ưu thế
Về cơ cấu sản phẩm, nguồn cung căn hộ dự kiến chào bán trong năm 2026 chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp. Nguyên nhân đến từ việc chi phí đất đai, xây dựng và tài chính ngày càng tăng, khiến việc phát triển căn hộ giá rẻ tại TP.HCM gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, các chủ đầu tư đang nỗ lực tối ưu diện tích căn hộ, thiết kế thông minh và đa dạng phương thức thanh toán nhằm giúp sản phẩm dễ tiếp cận hơn với nhóm khách hàng mua ở thực. Điều này cho thấy thị trường đang điều chỉnh theo hướng thực chất hơn, thay vì chạy theo xu hướng đầu cơ như giai đoạn trước.
CBRE đánh giá, nhu cầu mua căn hộ để ở vẫn là động lực chính của thị trường TP.HCM trong năm 2026. Dân số đô thị tiếp tục tăng, cùng với xu hướng hình thành các gia đình trẻ và lực lượng lao động chất lượng cao, tạo ra nhu cầu nhà ở ổn định và lâu dài. Nhóm khách hàng này ngày càng chú trọng đến chất lượng sống, môi trường, tiện ích và khả năng kết nối giao thông, thay vì chỉ quan tâm đến vị trí trung tâm. Đây cũng là lý do khiến các dự án căn hộ tại khu vực vùng ven nhưng có hạ tầng tốt ghi nhận mức độ quan tâm cao hơn trong thời gian gần đây.
Cơ hội và thách thức cho nhà đầu tư
Với nguồn cung dự kiến tăng mạnh, thị trường năm 2026 mang đến nhiều cơ hội cho nhà đầu tư. Sự đa dạng về vị trí và phân khúc giúp nhà đầu tư dễ dàng lựa chọn sản phẩm phù hợp với chiến lược của mình. Tuy nhiên, CBRE cũng lưu ý rằng thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt. Những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng rõ ràng và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng sẽ có lợi thế cạnh tranh cao hơn. Ngược lại, các dự án thiếu kết nối hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng hạ tầng chưa rõ ràng có thể gặp khó khăn về thanh khoản.
Theo nhận định của các chuyên gia, giá bán căn hộ tại TP.HCM trong năm 2026 khó có khả năng giảm mạnh do chi phí đầu vào vẫn ở mức cao. Tuy nhiên, mức tăng giá được dự báo sẽ diễn ra có chọn lọc, tập trung vào những khu vực có hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu ở thực cao. Thị trường được kỳ vọng vận hành ổn định hơn so với các chu kỳ trước, khi cả người mua và chủ đầu tư đều thận trọng và có chiến lược dài hạn rõ ràng hơn.
Setia Edenia dự án hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển nguồn cung căn hộ năm 2026
Trong bối cảnh CBRE dự báo thị trường TP.HCM sẽ đón hơn 34.000 căn hộ chào bán trong năm 2026, xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực giáp ranh ngày càng thể hiện rõ nét. Khi quỹ đất nội đô hạn chế và giá bán tăng cao, các dự án nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối tốt với TP.HCM đang trở thành lựa chọn ưu tiên của người mua ở thực. Setia Edenia là một trong những dự án tiêu biểu theo xu hướng này.
Setia Edenia là dự án căn hộ do SP Setia làm chủ đầu tư, với HS Holding là đối tác chiến lược, được phát triển tại khu vực cửa ngõ TP.HCM – Bình Dương, nơi đang hưởng lợi trực tiếp từ các trục giao thông lớn như Quốc lộ 13 mở rộng, Vành đai 3 và các tuyến kết nối metro trong tương lai. Việc hạ tầng từng bước hoàn thiện giúp rút ngắn thời gian di chuyển, đồng thời nâng cao giá trị an cư của khu vực.
Theo các chuyên gia, trong chu kỳ thị trường 2026, những dự án như Setia Edenia có pháp lý minh bạch, thiết kế hướng đến nhu cầu ở thực và vị trí gắn với hạ tầng hiện hữu sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút cư dân, đồng thời duy trì giá trị ổn định khi nguồn cung căn hộ tại TP.HCM bước vào giai đoạn phục hồi và phân hóa mạnh mẽ.
