Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường nhà ở TP.HCM đang ghi nhận sự gia tăng nguồn cung trở lại với nhiều dự án được tái khởi động và mở bán. Tuy nhiên, thay vì giải tỏa áp lực nhà ở, thực tế cho thấy thị trường vẫn đối mặt tình trạng lệch pha cung và cầu, khi phần lớn sản phẩm mới tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực chủ yếu nằm ở phân khúc vừa túi tiền.
Nguồn cung phục hồi nhưng chưa đồng đều
Trong những tháng gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM chứng kiến sự cải thiện nhất định về nguồn cung sau thời gian dài khan hiếm. Một số dự án căn hộ mới được đưa ra thị trường, chủ yếu tập trung tại TP. Thủ Đức và các quận, huyện ven đô, cho thấy tín hiệu phục hồi của hoạt động phát triển dự án.
Tuy nhiên, sự phục hồi này mang tính cục bộ và chưa phản ánh đầy đủ nhu cầu thực tế của thị trường. Phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc trung và cao cấp, với mức giá vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân đô thị. Trong khi đó, phân khúc căn hộ tầm trung, nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội vốn là nhu cầu lớn nhất vẫn tiếp tục khan hiếm.
Lệch pha cung và cầu: Bài toán kéo dài nhiều năm
Tình trạng lệch pha cung và cầu tại TP.HCM không phải vấn đề mới, mà đã kéo dài nhiều năm qua. Thành phố là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, thu hút lượng lớn lao động, chuyên gia và người nhập cư, kéo theo nhu cầu nhà ở rất cao. Tuy nhiên, nguồn cung phù hợp với nhóm thu nhập trung bình và thấp lại không theo kịp tốc độ gia tăng dân số.
Trong khi nhu cầu ở thực tập trung vào các sản phẩm có giá vừa tầm, thị trường lại liên tục bổ sung các dự án có mức giá cao. Điều này dẫn đến nghịch lý: nguồn cung tăng nhưng thanh khoản không cải thiện tương ứng, bởi sản phẩm không phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người mua.
Áp lực ngày càng lớn với người mua ở thực
Sự lệch pha giữa cung và cầu khiến người mua ở thực gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở tại TP.HCM. Giá căn hộ liên tục duy trì ở mức cao, trong khi thu nhập của người lao động tăng chậm, khiến giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa tầm với.
Nhiều gia đình buộc phải kéo dài thời gian thuê nhà hoặc dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, thậm chí sang các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An để tìm kiếm sản phẩm phù hợp tài chính. Xu hướng này phản ánh rõ khoảng cách ngày càng lớn giữa cung nhà ở tại TP.HCM và nhu cầu thực tế của người dân.
Nguyên nhân đến từ pháp lý và chi phí phát triển
Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính dẫn đến lệch pha cung và cầu bắt nguồn từ những vướng mắc pháp lý kéo dài trong quá trình phê duyệt dự án. Nhiều dự án nhà ở tầm trung và bình dân gặp khó khăn trong thủ tục đất đai, quy hoạch, khiến thời gian triển khai bị kéo dài hoặc phải tạm dừng.
Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, từ giá đất, chi phí xây dựng đến chi phí tài chính, khiến các chủ đầu tư khó cân đối để phát triển sản phẩm giá thấp. Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp lựa chọn tập trung vào phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận, dù biết rằng nhu cầu thực không nằm ở phân khúc này.
Nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền vẫn “nhỏ giọt”
Dù được xác định là giải pháp quan trọng để cân bằng thị trường, nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp tại TP.HCM vẫn phát triển chậm so với nhu cầu. Quỹ đất dành cho phân khúc này hạn chế, trong khi các chính sách hỗ trợ triển khai chưa đủ mạnh để thu hút doanh nghiệp tham gia.
Việc nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng kỳ vọng khiến áp lực lên phân khúc nhà ở thương mại tầm trung càng lớn. Đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường khó đạt được sự cân bằng bền vững, dù tổng nguồn cung có dấu hiệu tăng.
Hạ tầng và đô thị vệ tinh mở ra hướng giãn cầu
Trong bối cảnh nội đô TP.HCM gặp nhiều hạn chế về quỹ đất và chi phí, phát triển đô thị vệ tinh và hạ tầng kết nối vùng được xem là hướng đi tất yếu. Các dự án giao thông trọng điểm như vành đai, cao tốc, metro đang từng bước hoàn thiện, giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa TP.HCM và các địa phương lân cận.
Sự cải thiện hạ tầng tạo điều kiện để lực cầu nhà ở lan tỏa ra vùng ven và các tỉnh giáp ranh. Tuy nhiên, để giải pháp này thực sự hiệu quả, cần có quy hoạch đồng bộ và phát triển các khu đô thị đầy đủ tiện ích, đảm bảo chất lượng sống cho cư dân.
Thị trường cần tái cấu trúc sản phẩm
Theo giới phân tích, để giải quyết triệt để tình trạng lệch pha cung và cầu, thị trường nhà ở TP.HCM cần một quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ. Thay vì chỉ tập trung vào số lượng dự án, việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng đáp ứng nhu cầu ở thực là yếu tố then chốt.
Các chính sách tháo gỡ pháp lý, ưu đãi phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội cần được triển khai quyết liệt hơn. Đồng thời, doanh nghiệp cũng cần thay đổi tư duy phát triển, hướng tới những sản phẩm có giá trị sử dụng thực và tính thanh khoản bền vững.
Triển vọng thị trường trong thời gian tới
Dù còn nhiều thách thức, thị trường nhà ở TP.HCM vẫn được đánh giá có tiềm năng lớn trong trung và dài hạn nhờ nhu cầu thực luôn ở mức cao. Việc nguồn cung tăng trở lại là tín hiệu tích cực, song hiệu quả của sự phục hồi sẽ phụ thuộc vào mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thị trường. Nếu các nút thắt pháp lý được tháo gỡ, hạ tầng được đầu tư đồng bộ và chính sách phát triển nhà ở xã hội được đẩy mạnh, thị trường có cơ hội dần cân bằng hơn trong những năm tới.
Nguồn cung nhà ở TP.HCM đang trên đà phục hồi sau giai đoạn trầm lắng, nhưng sự lệch pha giữa phân khúc cung và nhu cầu thực tế vẫn là thách thức lớn. Việc tập trung quá nhiều vào phân khúc trung, cao cấp trong khi thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền khiến thị trường khó đạt được sự phát triển bền vững. Để giải quyết bài toán này, cần sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách, quy hoạch và chiến lược phát triển của doanh nghiệp. Chỉ khi nguồn cung thực sự đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, thị trường nhà ở TP.HCM mới có thể vận hành ổn định và lành mạnh trong dài hạn.
TT Avio dự án hướng đến nhu cầu ở thực tại khu vực giáp ranh TP.HCM
Trong bối cảnh thị trường nhà ở TP.HCM đang đối mặt với tình trạng lệch pha cung và cầu, những dự án được phát triển đúng nhu cầu ở thực tại khu vực giáp ranh thành phố ngày càng được quan tâm. TT Avio, do TT Capital làm chủ đầu tư với sự đồng hành của HS Holding trong vai trò đối tác chiến lược, là một trong những dự án được định vị theo xu hướng đó.
Dự án được phát triển hướng đến nhóm khách hàng trẻ và các gia đình có nhu cầu an cư lâu dài, hưởng lợi từ xu hướng giãn dân và sự cải thiện hạ tầng kết nối với TP.HCM. Với pháp lý rõ ràng, tiến độ minh bạch và định hướng sản phẩm phù hợp khả năng chi trả của người mua ở thực, TT Avio được đánh giá là lựa chọn đáng cân nhắc trong giai đoạn thị trường đang tái cấu trúc theo hướng bền vững.
