Trong bối cảnh thị trường bất động sản từng trải qua giai đoạn điều chỉnh mạnh, nhiều người kỳ vọng giá nhà tại TP.HCM sẽ giảm sâu để tạo cơ hội tiếp cận cho người mua ở thực. Tuy nhiên, các phân tích mới đây cho thấy mặt bằng giá nhà tại TP.HCM khó có khả năng giảm mạnh trong trung hạn, thậm chí được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao đến giai đoạn 2026–2027.
Mặt bằng giá cao đã hình thành và khó đảo chiều
Sau nhiều năm tăng trưởng liên tục, giá nhà tại TP.HCM đã thiết lập một mặt bằng mới, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Tại nhiều quận trung tâm và khu vực phát triển sớm, giá căn hộ sơ cấp hiện phổ biến ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua trẻ.
Theo giới phân tích, khi giá nhà đã đạt đến một ngưỡng nhất định, khả năng điều chỉnh giảm mạnh là rất thấp, trừ khi xảy ra cú sốc lớn về kinh tế hoặc chính sách. Trong điều kiện hiện tại, các yếu tố nền tảng của thị trường TP.HCM chưa cho thấy dấu hiệu đủ mạnh để kéo giá nhà giảm sâu.
Nguồn cung hạn chế là yếu tố then chốt giữ giá
Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giá nhà TP.HCM khó giảm là nguồn cung mới khan hiếm. Trong nhiều năm qua, số lượng dự án được cấp phép mới tại TP.HCM giảm mạnh do vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư kéo dài và quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp.
Nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao đã tạo ra sự mất cân đối cung cầu. Theo các chuyên gia, ngay cả khi thị trường trầm lắng, giá nhà TP.HCM vẫn khó giảm vì chủ đầu tư không chịu áp lực xả hàng bằng mọi giá như các thị trường có nguồn cung dồi dào.
Chi phí phát triển dự án ngày càng tăng
Bên cạnh yếu tố nguồn cung, chi phí phát triển dự án cũng là lực đẩy quan trọng giữ giá nhà ở mức cao. Giá đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng trong những năm gần đây.
Thực tế cho thấy, ngay cả khi chủ đầu tư muốn giảm giá bán để kích cầu, biên độ điều chỉnh cũng rất hạn chế do chi phí đầu vào đã neo cao. Điều này khiến giá nhà khó có dư địa giảm, đặc biệt tại TP.HCM nơi chi phí phát triển dự án thuộc nhóm cao nhất cả nước.
Nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định
TP.HCM là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, thu hút dòng dân cư, lao động chất lượng cao và chuyên gia trong nước lẫn quốc tế. Nhu cầu nhà ở vì thế vẫn duy trì ổn định, đặc biệt ở phân khúc căn hộ phục vụ ở thực.
Theo các báo cáo thị trường, dù thanh khoản có thời điểm chậm lại, nhu cầu tìm mua nhà để ở tại TP.HCM không suy giảm đáng kể. Đây là yếu tố quan trọng giúp giá nhà không rơi vào trạng thái giảm sâu như một số thị trường đầu tư mang tính đầu cơ cao.
Phân hóa rõ rệt giữa TP.HCM và khu vực lân cận
Một xu hướng đáng chú ý trong những năm gần đây là sự phân hóa ngày càng rõ giữa TP.HCM và các khu vực lân cận. Trong khi TP.HCM duy trì mặt bằng giá cao do nguồn cung hạn chế, các địa phương giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai hay Bà Rịa – Vũng Tàu trở thành nơi “chia lửa” về nguồn cung với mức giá dễ tiếp cận hơn.
Tuy nhiên, theo giới phân tích, sự phát triển của các thị trường vệ tinh không khiến giá nhà TP.HCM giảm, mà ngược lại còn góp phần củng cố vị thế của TP.HCM như thị trường lõi, nơi giá trị bất động sản được giữ ở mức cao và ổn định hơn trong dài hạn.
Giá sơ cấp tiếp tục neo cao trong giai đoạn tới
Dự báo cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM có xu hướng tiếp tục tăng hoặc duy trì ở mức cao trong giai đoạn 2025–2027. Khi nguồn cung mới được tung ra thị trường vẫn hạn chế và tập trung chủ yếu ở phân khúc trung, cao cấp, giá bán khó có thể điều chỉnh giảm. Một số chuyên gia cho rằng, ngay cả khi thị trường phục hồi chậm, giá sơ cấp tại TP.HCM vẫn có thể tăng nhẹ theo chi phí và tiến độ phát triển dự án, thay vì giảm để kích cầu.
Kỳ vọng điều chỉnh chỉ mang tính cục bộ
Theo các nhà phân tích, nếu có sự điều chỉnh về giá trong thời gian tới, khả năng cao chỉ diễn ra ở thị trường thứ cấp hoặc tại một số dự án gặp áp lực tài chính. Tuy nhiên, mức giảm này được đánh giá mang tính cục bộ và không đủ để kéo mặt bằng giá chung của TP.HCM đi xuống. Ngược lại, các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và tiến độ đảm bảo vẫn giữ được giá bán, thậm chí có xu hướng tăng khi thị trường phục hồi.
Tác động đến chiến lược của người mua và nhà đầu tư
Việc giá nhà TP.HCM khó giảm buộc người mua ở thực phải điều chỉnh chiến lược tiếp cận nhà ở. Thay vì chờ đợi giá giảm, nhiều người lựa chọn dịch chuyển ra khu vực lân cận để tìm cơ hội an cư phù hợp hơn với khả năng tài chính. Đối với nhà đầu tư, xu hướng này cho thấy bất động sản TP.HCM tiếp tục đóng vai trò là tài sản tích lũy giá trị trong dài hạn, thay vì kênh đầu tư lướt sóng ngắn hạn như giai đoạn trước.
Triển vọng đến giai đoạn 2026–2027
Nhìn về trung hạn, các yếu tố nền tảng như nguồn cung hạn chế, chi phí phát triển cao và nhu cầu ở thực lớn được dự báo tiếp tục duy trì. Điều này khiến giá nhà TP.HCM khó có khả năng giảm mạnh ít nhất đến giai đoạn 2026–2027. Thị trường được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn ổn định hơn, với sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực, thay vì tăng nóng hoặc giảm sâu trên diện rộng.
Dù thị trường bất động sản đang trong quá trình tái cấu trúc, giá nhà tại TP.HCM được dự báo khó giảm trong trung hạn. Nguồn cung khan hiếm, chi phí phát triển cao và nhu cầu ở thực ổn định là những yếu tố then chốt giúp mặt bằng giá tiếp tục duy trì đến giai đoạn 2026–2027. Trong bối cảnh đó, người mua và nhà đầu tư cần có chiến lược dài hạn, thay vì kỳ vọng vào những đợt giảm giá sâu khó xảy ra tại thị trường lõi như TP.HCM.
The Emerald Garden View lựa chọn an cư thực tế trong bối cảnh giá nhà TP.HCM neo cao
Trong bối cảnh mặt bằng giá nhà tại khu vực trung tâm TP.HCM được dự báo khó giảm trong trung hạn, xu hướng dịch chuyển an cư ra các khu vực giáp ranh đang diễn ra ngày càng rõ nét, đặc biệt trong nhóm người mua trẻ tìm kiếm ngôi nhà đầu tiên. Trên thực tế, những dự án có mức giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và hạ tầng kết nối tốt đang trở thành lựa chọn ưu tiên, thay vì chờ đợi khả năng điều chỉnh giá tại thị trường lõi.
Nổi bật trong xu hướng này là The Emerald Garden View dự án do Lê Phong Group phát triển, với HS Holding đồng hành trong vai trò đối tác chiến lược. Dự án được định hướng theo tiêu chí “ở thật – sống lâu”, tập trung vào trải nghiệm không gian sống thay vì chạy theo quy mô hay yếu tố đầu tư ngắn hạn. Các căn hộ tại The Emerald Garden View được thiết kế theo hướng tối ưu công năng, chú trọng ban công dài, không gian mở và khả năng đón ánh sáng tự nhiên những yếu tố đang ngày càng được người mua ở thực quan tâm.
Bên cạnh thiết kế, dự án còn hưởng lợi từ bối cảnh hạ tầng khu Đông TP.HCM đang được đầu tư mạnh mẽ, đặc biệt là các trục giao thông và định hướng phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng. Điều này giúp The Emerald Garden View không chỉ giải quyết bài toán an cư trong hiện tại, mà còn mở ra dư địa giá trị trong dài hạn khi mặt bằng giá nhà tại TP.HCM tiếp tục duy trì ở mức cao và nguồn cung mới ngày càng khan hiếm.
