Dự thảo bảng giá đất mới tại TP.HCM đang khiến nhiều người lo ngại: nếu được thông qua với mức tăng 30–40%, chi phí đất đai sẽ đội lên, kéo theo nguy cơ tăng giá nhà ở và bất động sản. Các chuyên gia cảnh báo áp lực chi phí có thể làm giá nhà kéo dài đà leo thang, ảnh hưởng đến người mua ở thực và phân khúc tầm trung.
Nỗi lo giá nhà “chớp nhoáng” sau dự thảo bảng giá đất
Theo thông tin từ báo VnExpress, dự thảo điều chỉnh bảng giá đất tại TP.HCM đang được đưa ra xem xét, với đề xuất tăng giá đất tại nhiều khu vực nội thành lên 30–40%. Những con số tăng thêm này đã ngay lập tức tạo ra sức ép đối với thị trường bất động sản. Một người dân tại phường An Bình chia sẻ rằng, chỉ trong hai năm qua, mỗi lần có thông tin tăng bảng giá đất, thị trường nhà đất lại phản ứng mạnh giá sơ cấp được đẩy lên, giá thứ cấp theo sát, khiến người mua thực khó theo kịp.
Theo phân tích, khi bảng giá đất thay đổi, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đất trong tổng chi phí phát triển dự án sẽ tăng mạnh. Đối với các dự án mua đất từ thị trường thay vì quỹ đất đã đền bù phần chênh lệch này thường được nội tại hóa vào giá bán nhà.
Chi phí đất Áp lực lớn với nhà phát triển và người mua
Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho biết: chi phí đất có thể chiếm từ 40–50% tổng chi phí phát triển dự án và thậm chí gần 60% nếu quỹ đất được mua lại từ thị trường thứ cấp.
Khi bảng giá đất tăng, chi phí đầu vào đội lên vốn tự có, chi phí vay ngân hàng, chi phí giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính… đều tăng buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán để đảm bảo lợi nhuận. Điều này ảnh hưởng mạnh đến phân khúc nhà ở tầm trung và người mua thực.
Ngoài ra, cơ chế mới theo Dự thảo có thể áp dụng hệ số K nhân với bảng giá đất để tính nghĩa vụ tài chính, khiến chi phí thực tế còn cao hơn nhiều so với giá đất ghi trong bảng. Nhiều chuyên gia gọi đây là “ẩn số lớn” ảnh hưởng trực tiếp tới mặt bằng giá bất động sản tương lai.
Tác động lan rộng: từ nội đô tới vùng ven, người mua chịu “hé lộ”
Không chỉ ảnh hưởng tới các dự án mới, quy định tăng bảng giá đất có thể đẩy giá sơ cấp lẫn thứ cấp lên toàn bộ thị trường kể cả nhà phố, căn hộ, đất nền do chi phí đầu vào chung đều tăng.
Điều đáng lo hơn, phân khúc nhà ở bình dân vốn đã thiếu hụt nguồn cung có thể trở nên khan hiếm hơn khi giá tăng quá cao, khiến nhiều gia đình trẻ, người có thu nhập trung bình khó tiếp cận. Theo Bộ Xây dựng, chi phí đất sử dụng thường chiếm phần đáng kể trong chi phí dự án, nhất là với villa, nhà liền kề.
Nhà đầu tư cũng có thể gặp khó khăn vì biên độ lợi nhuận bị thu hẹp, trong khi thanh khoản giảm đặc biệt nếu giá bán không tương xứng với khả năng chi trả của người mua thực.
Góc nhìn của các chuyên gia: cần cơ chế kiểm soát chặt chẽ
Theo ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), mức tăng bảng giá đất cần đi kèm với quy định rõ ràng về hệ số K nếu áp dụng, để tránh áp lực giá nhà tăng ồ ạt. Ông đề xuất tách riêng hệ số K cho đất phục vụ dự án thương mại, đất ở tái định cư và đất nội bộ nhằm tránh tình trạng giá bất động sản bị “thổi giá” không kiểm soát.
Một chuyên gia từ DKRA Group nhận định nếu chi phí đất tăng quá cao, nhiều chủ đầu tư có thể “thắt hầu bao”, tạm hoãn hoặc chuyển hướng sang các phân khúc cao cấp, làm thu hẹp nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân.
Do đó, để ổn định thị trường, cần có giải pháp dài hạn: tăng nguồn cung nhà ở xã hội, căn hộ tầm trung; minh bạch hóa chi phí đất thuế đầu tư; kiểm soát đầu cơ; đồng thời hỗ trợ người mua thực tiếp cận nhà ở phù hợp.
Người mua và nhà đầu tư cần lưu ý gì trong giai đoạn hiện tại?
- Nếu bạn đang có kế hoạch mua nhà hoặc đầu tư bất động sản tại TP.HCM hoặc vùng phụ cận, cần đánh giá kỹ chi phí đất bởi bảng giá đất mới có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán và giá thuê.
- Ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, giá bán hợp lý, không phụ thuộc hoàn toàn vào đất trung tâm đặc biệt với phân khúc căn hộ/tầm trung.
- Với nhà đầu tư lướt sóng, cần cân nhắc biên lợi nhuận thực, bởi chi phí đầu vào đang tăng, rủi ro thanh khoản không nhỏ.
- Với người mua thực, nên tính toán chi phí lâu dài, tránh bị cuốn vào các đợt sốt đất bởi giá đang bị đẩy lên cao, áp lực tài chính lớn.
Việc dự thảo bảng giá đất TP.HCM điều chỉnh tăng 30–40% đang tạo ra bối cảnh rất khó lường cho thị trường bất động sản. Trong ngắn hạn, chi phí đất tăng mạnh đồng nghĩa giá nhà ở và căn hộ thương mại có nguy cơ leo thang. Nếu không có biện pháp kiểm soát chi phí đặc biệt chi phí đất, giải phóng mặt bằng người mua thực và thị trường nhà ở bình dân sẽ chịu ảnh hưởng nặng.
Đây là thời điểm các cơ quan quản lý, doanh nghiệp bất động sản và người dân cần nhìn nhận lại cân đối giữa lợi ích phát triển hạ tầng, quỹ đất, chi phí đầu vào và quyền lợi người mua. Để thị trường phát triển bền vững, việc minh bạch hóa giá đất, kiểm soát chi phí và đảm bảo nguồn cung nhà ở vừa túi tiền là điều hết sức cần thiết.
TT AVIO Lợi thế “đi trước đón đầu” ngay tâm điểm khu Đông TP.HCM
Trong bối cảnh bảng giá đất mới tại TP.HCM dự kiến điều chỉnh tăng mạnh, những dự án có pháp lý rõ ràng, giá bán tốt và được triển khai bởi chủ đầu tư uy tín càng trở thành lựa chọn an toàn. TT AVIO là một trong số ít dự án tại khu Đông giữ được sức hút ổn định nhờ mức giá dễ tiếp cận và tiến độ thi công vượt trội.
Không chỉ hưởng lợi trực tiếp từ loạt hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây mở rộng hay tuyến metro số 1, TT AVIO còn sở hữu vị trí kết nối nhanh về trung tâm thành phố, sân bay Long Thành và các khu công nghệ cao. Điều này giúp dự án vừa phục vụ tốt nhu cầu an cư thật, vừa mở ra cơ hội khai thác cho thuê đầy tiềm năng khi khu Đông đang trở thành “thủ phủ” dịch vụ công nghệ mới.
Đặc biệt, dự án TT AVIO được phân phối chiến lược bởi HS Holding đơn vị nổi tiếng với sự am hiểu thị trường và hệ thống tư vấn chuyên nghiệp. Nhờ đó, khách hàng dễ dàng tiếp cận thông tin minh bạch, chính sách bán hàng rõ ràng và các gói hỗ trợ tài chính linh hoạt, phù hợp trong giai đoạn mặt bằng giá bất động sản đang có xu hướng tăng.
Với những lợi thế này, căn hộ TT AVIO được ví như “điểm sáng bền vững” giữa thị trường, là lựa chọn phù hợp cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư muốn nắm bắt cơ hội từ sự bứt phá của bất động sản khu Đông TP.HCM trong thời gian tới.
