Thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt. Trong khi nguồn cung và mức độ giao dịch giữa hai đô thị lớn nhất cả nước có sự khác biệt đáng kể, mặt bằng giá bán chung cư vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí nhiều dự án tiếp tục vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Diễn biến này đặt ra nhiều thách thức cho người mua ở thực, đồng thời phản ánh những vấn đề mang tính cấu trúc của thị trường bất động sản đô thị.
Nguồn cung chung cư tại hai đô thị lớn có sự chênh lệch
Trong thời gian gần đây, Hà Nội ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung căn hộ mới, đặc biệt tại các khu vực phía Đông và phía Tây thành phố. Nhiều dự án được mở bán với quy mô lớn, trải rộng ở các phân khúc từ trung cấp đến cao cấp, giúp thị trường duy trì được nhịp giao dịch ổn định hơn so với giai đoạn trước.
Ngược lại, tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới vẫn ở mức hạn chế. Quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, cùng với những vướng mắc về pháp lý và thủ tục đầu tư khiến số lượng dự án đủ điều kiện mở bán không nhiều. Điều này dẫn đến tình trạng mất cân đối cung – cầu kéo dài, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp. Sự chênh lệch về nguồn cung là yếu tố đầu tiên tạo nên bức tranh trái chiều giữa hai thị trường, dù cùng chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và tâm lý người mua.
Giá bán vẫn duy trì ở mức cao, vượt mốc 100 triệu đồng/m²
Dù diễn biến nguồn cung khác nhau, điểm chung của cả Hà Nội và TP.HCM là giá bán căn hộ chung cư vẫn neo ở mức cao. Nhiều dự án tại khu vực trung tâm hoặc các vị trí có hạ tầng tốt tiếp tục ghi nhận mức giá vượt 100 triệu đồng/m², chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Tại Hà Nội, giá căn hộ tăng mạnh ở những khu vực có quy hoạch đồng bộ, kết nối giao thông thuận lợi và tập trung các dự án mới. Trong khi đó, TP.HCM duy trì mặt bằng giá cao do nguồn cung hạn chế, khiến các chủ đầu tư có xu hướng giữ giá thay vì điều chỉnh giảm, ngay cả khi thanh khoản không thực sự bứt phá.
Theo các chuyên gia, mặt bằng giá cao hiện nay không chỉ phản ánh giá trị sản phẩm mà còn bao gồm chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và thời gian phát triển dự án ngày càng kéo dài. Điều này khiến việc giảm giá sâu trở nên khó xảy ra trong ngắn hạn.
Thanh khoản và tâm lý người mua có sự phân hóa
Một điểm đáng chú ý khác là sự khác biệt về thanh khoản giữa hai thị trường. Hà Nội, với nguồn cung dồi dào hơn, ghi nhận mức độ giao dịch ổn định ở một số dự án có mức giá hợp lý và tiến độ rõ ràng. Người mua ở thực vẫn tham gia thị trường, dù có xu hướng chọn lọc kỹ hơn.
Trong khi đó, tại TP.HCM, thanh khoản chung cư chưa thực sự sôi động do giá cao và ít lựa chọn phù hợp với nhu cầu ở thực. Người mua có xu hướng trì hoãn quyết định, chờ đợi các dự án mới hoặc dịch chuyển sang khu vực giáp ranh để tìm kiếm mức giá dễ tiếp cận hơn.
Tâm lý thận trọng đang bao trùm thị trường, không chỉ với người mua ở thực mà cả nhà đầu tư. Việc giá bán đã ở mức cao khiến biên độ tăng giá kỳ vọng không còn quá lớn trong ngắn hạn, buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ về dòng tiền và khả năng khai thác dài hạn.
Áp lực lớn đối với người mua nhà ở thực
Giá chung cư vượt 100 triệu đồng/m² đang tạo ra áp lực ngày càng lớn đối với người mua nhà ở thực, đặc biệt là nhóm người trẻ và các gia đình có thu nhập trung bình. Việc tiếp cận nhà ở tại các đô thị lớn trở nên khó khăn hơn khi giá bán tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập.
Thực tế này khiến nhu cầu nhà ở có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ven đô hoặc các tỉnh lân cận, nơi mặt bằng giá còn “dễ thở” hơn. Tuy nhiên, việc dịch chuyển này cũng kéo theo những thách thức mới về hạ tầng, thời gian di chuyển và chất lượng sống.
Các chuyên gia cho rằng, nếu không có sự cải thiện đáng kể về nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, thị trường chung cư tại các đô thị lớn sẽ tiếp tục đối mặt với bài toán mất cân đối, ảnh hưởng đến tính bền vững trong dài hạn.
Triển vọng thị trường trong thời gian tới
Nhìn về trung hạn, thị trường chung cư Hà Nội và TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục duy trì trạng thái phân hóa. Hà Nội có thể giữ nhịp cung – cầu tốt hơn nhờ nguồn dự án mới, trong khi TP.HCM vẫn chịu áp lực từ nguồn cung hạn chế.
Về giá bán, khả năng giảm sâu được đánh giá là thấp, đặc biệt ở phân khúc trung cao cấp và cao cấp. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá có thể chậm lại khi người mua trở nên thận trọng hơn và ưu tiên các dự án có giá trị sử dụng thực, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Yếu tố hạ tầng, quy hoạch và tiến độ pháp lý của các dự án sẽ tiếp tục đóng vai trò then chốt trong việc định hình diễn biến thị trường tại hai đô thị lớn nhất cả nước.
Thị trường chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đang phản ánh hai gam màu khác nhau về nguồn cung và thanh khoản, nhưng lại gặp nhau ở điểm chung là giá bán vẫn duy trì ở mức cao, nhiều dự án vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Diễn biến này cho thấy những vấn đề mang tính cấu trúc của thị trường bất động sản đô thị, từ quỹ đất, chi phí phát triển đến nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh đó, người mua và nhà đầu tư cần tiếp cận thị trường với tầm nhìn dài hạn, cân nhắc kỹ các yếu tố về tài chính, vị trí và giá trị sử dụng. Thị trường vẫn còn dư địa phát triển, nhưng sẽ ngày càng đòi hỏi sự chọn lọc và tính toán thận trọng hơn trong mỗi quyết định.
The Emerald Garden View điểm nhấn bất động sản ven đô
Trong bối cảnh thị trường căn hộ tại các khu vực nội đô TP.HCM liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, những dự án được phát triển bài bản tại khu vực ven đô đang dần trở thành lựa chọn thay thế đáng chú ý cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. The Emerald Garden View, do Lê Phong Group phát triển, được đánh giá là một trong những dự án nổi bật theo xu hướng này, khi tập trung vào chất lượng không gian sống và khả năng kết nối hạ tầng khu vực.
Dự án được quy hoạch theo định hướng hiện đại, chú trọng yếu tố cảnh quan xanh, tiện ích nội khu và sự hài hòa giữa không gian ở với sinh hoạt cộng đồng. Trong bối cảnh người mua ngày càng quan tâm đến môi trường sống, an ninh và giá trị sử dụng lâu dài, The Emerald Garden View hướng đến việc tạo lập một khu dân cư ổn định, phù hợp cho nhu cầu an cư bền vững.
Đáng chú ý, dự án còn có sự đồng hành của HS Holding với vai trò đối tác chiến lược, góp phần củng cố năng lực triển khai, phát triển và kết nối dự án trong tổng thể thị trường. Sự phối hợp giữa chủ đầu tư và đối tác chiến lược được xem là yếu tố quan trọng giúp The Emerald Garden View gia tăng tính tin cậy, đồng thời hòa nhịp với xu hướng phát triển đô thị ven TP.HCM trong giai đoạn thị trường đang tái cấu trúc mạnh mẽ.
