TP.HCM đang xây dựng bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026 với nhiều khu vực tăng gấp 2–8 lần so với hiện hành. Việc điều chỉnh nhằm tiệm cận giá thị trường và minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính, nhưng cũng làm dấy lên lo ngại về chi phí chuyển mục đích, tách thửa và cấp sổ đỏ. Nhóm chịu tác động mạnh nhất được xác định là các hộ dân có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp sang đất ở tại những khu vực giáp ranh đang có biến động mạnh về quy hoạch.
Hộ dân xin chuyển đất lên thổ cư: nhóm chịu tác động nặng nhất
Nhóm đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ nhất chính là các hộ dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Trong cơ chế hiện nay, tiền sử dụng đất để chuyển đổi thường chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí xây dựng hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Khi bảng giá đất mới tăng mạnh, chi phí này cũng tăng theo.
Tại nhiều khu vực trước đây thuộc địa giới hành chính cũ của Bình Dương hoặc những nơi có đất nông nghiệp manh mún, việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở vốn đã đòi hỏi chi phí cao. Nếu bảng giá đất điều chỉnh tăng theo dự thảo, chi phí của người dân có thể đội lên gấp nhiều lần. Điều này khiến nhiều gia đình lo ngại sẽ không còn đủ khả năng tài chính để chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hợp thức hóa tài sản đã xây dựng trước đó.
Một số ý kiến cho biết, đối với những mảnh đất 200–300 m² tại khu vực ngoại thành, tiền chuyển đổi có thể tăng từ vài trăm triệu lên đến hơn một tỷ đồng. Điều này không chỉ làm thay đổi kế hoạch của người dân mà còn có thể tạo ra xu hướng “án binh bất động” trong giao dịch các loại đất chưa lên thổ cư.
Các hồ sơ xin cấp sổ, tách thửa cũng gặp áp lực chi phí
Ngoài chi phí chuyển đổi mục đích, bảng giá đất mới cũng tác động đến lệ phí trước bạ, phí cấp sổ đỏ, tách thửa hoặc sang tên. Mặc dù mức phí này không tăng đột biến như tiền sử dụng đất, nhưng khi giá đất được điều chỉnh cao hơn, tổng chi phí phải nộp vẫn lớn hơn đáng kể.
Đặc biệt, các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những thửa đất lâu năm chưa hoàn thành giấy tờ hoặc thuộc khu vực quy hoạch trước đây sẽ chịu áp lực tài chính rõ rệt hơn.
Nhà đầu tư nhỏ lẻ: chịu tác động tùy khu vực
Các nhà đầu tư cá nhân đặc biệt là nhóm mua đất vườn, đất nông nghiệp để chờ chuyển đổi cũng chịu ảnh hưởng từ bảng giá đất mới. Nếu chi phí chuyển đổi tăng mạnh, biên độ lợi nhuận kỳ vọng sẽ bị thu hẹp, thậm chí có trường hợp không còn dư địa để tăng giá nếu nguồn vốn ban đầu ở mức cao.
Theo nhiều chuyên gia, các khu vực vùng ven như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi hay Nhà Bè sẽ chịu tác động rõ rệt hơn do tỷ lệ đất nông nghiệp lớn, nhu cầu chuyển mục đích cao và đang có xu hướng đô thị hóa mạnh.
Doanh nghiệp bất động sản: ít chịu tác động trực tiếp
Khác với hộ dân, doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản ít chịu tác động từ bảng giá đất mới. Lý do là phần lớn dự án thương mại được tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư (phân tích doanh thu, chi phí) hoặc theo hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Vì vậy, bảng giá đất chỉ đóng vai trò tham chiếu chứ không phải yếu tố quyết định toàn bộ nghĩa vụ tài chính.
Tuy nhiên, những doanh nghiệp đang thực hiện việc gom đất từ các hộ dân, đặc biệt là đất nông nghiệp chưa hợp thức, sẽ đối mặt với áp lực chi phí giải phóng mặt bằng. Mức giá đền bù của người dân thường bám theo bảng giá đất, và khi giá đất tăng mạnh, họ có xu hướng yêu cầu mức bồi thường cao hơn. Điều này có thể khiến nhiều dự án chậm tiến độ hoặc tăng chi phí đầu vào.
Tác động tới thị trường: giá nhà đối mặt nguy cơ tăng tiếp
Khi chi phí đất tăng, tổng chi phí phát triển dự án cũng tăng theo. Mặc dù không phải tất cả doanh nghiệp đều áp dụng bảng giá đất mới để tính chi phí, nhưng tổng thể thị trường sẽ phản ánh xu hướng chung: giá nhà khó giảm, thậm chí có xu hướng tăng thêm.
Đối với nhà ở thương mại, chi phí đầu vào tăng khiến giá bán có nguy cơ đội lên. Đối với thị trường thứ cấp, người sở hữu đất ở các khu vực tăng giá đất có thể neo giá cao hơn để bù đắp chi phí. Như vậy, nhóm mua nhà ở thực vốn đã đối mặt nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở tại TP.HCM sẽ là đối tượng chịu áp lực lớn khi giá bán tăng.
Mặt tích cực: minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính và chống thất thu
Ở góc độ quản lý nhà nước, việc xây dựng bảng giá đất theo hướng tăng và tiệm cận giá thị trường giúp minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính. Khi khoảng cách giữa giá đất nhà nước và giá đất thực tế thu hẹp, tình trạng kê khai giá thấp khi giao dịch, chuyển nhượng sẽ giảm, góp phần hạn chế thất thu ngân sách.
Ngoài ra, cơ chế điều chỉnh theo hệ số K được xem là hợp lý hơn so với việc áp giá thị trường trực tiếp, bởi nó sử dụng bảng giá đất làm nền tảng nhưng vẫn linh hoạt thay đổi theo tình hình thực tế từng khu vực.
The Emerald Garden View Lợi thế sáng giá trong bối cảnh giá đất tăng mạnh
Trong bối cảnh bảng giá đất mới của TP.HCM và các tỉnh lân cận có xu hướng điều chỉnh tăng mạnh, thị trường bất động sản ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt của dòng vốn sang những khu vực có biên độ tăng trưởng tốt, pháp lý minh bạch và giá bán vẫn còn ở mức dễ chịu. Tọa lạc tại trung tâm Thuận An nơi đang lên đô thị loại I và sở hữu trục kết nối trực tiếp với TP.HCM The Emerald Garden View của Lê Phong Group trở thành điểm đến nổi bật nhờ mức giá hợp lý, tính pháp lý rõ ràng và quỹ đất phát triển bền vững.
Dự án sở hữu lợi thế hiếm có khi nằm trong khu vực hạ tầng đang tăng tốc hoàn thiện, từ Quốc lộ 13 mở rộng đến các tuyến metro tương lai. Điều này giúp The Emerald Garden View duy trì sức bật về giá trị, đặc biệt trong bối cảnh mặt bằng giá đất khu vực có nhiều biến động. Bên cạnh đó, sự đồng hành của HS Holding với vai trò đơn vị phân phối chiến lược giúp quy trình giao dịch minh bạch, chuyên nghiệp và tối ưu cho người mua. Nhờ hội tụ đầy đủ các yếu tố từ vị trí, pháp lý, giá bán đến tiềm năng tăng giá, The Emerald Garden View được đánh giá là một trong những dự án “điểm sáng” của Bình Dương trong giai đoạn thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.
